Konut Teslimlerinde Uygulanan Katma Değer Vergisi
KONUT TESLİMLERİNDE UYGULANAN KATMA DEĞER VERGİSİ
Tarih: 11/12/2015
Aslı ÖKTEM / DENETÇİ
MAJOR BAĞIMSIZ DENETİM VE YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK
GİRİŞ
Öteden beri insanlığın en temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacı zaman içerisinde büyük bir değişime uğrayarak asgari standartlar çizgisini epey yükseltmiştir. Hızla globalleşen dünyamızda yaşanan bu değişim ve gelişim sürecinden ülkemizdeki konut sektörü de payını almıştır.
Daha konforlu ve güvenli yaşam alanlarına olan ihtiyacın çoğalması ile birlikte özellikle projeli işlere olan talebin artması; başta büyükşehirler olmak üzere bazı bölgelerdeki konut fiyatlarının hızla yükselmesini de beraberinde getirmiştir.
Ülkemizde konut değerlerini belirleyen etkenler arasında arsa fiyatları, arsanın konumu, kullanılan inşaat malzemelerinin kalitesi vb. gibi bir çok unsur etkili olmakla birlikte; konut teslimlerinde uygulanan kdv oranı da önem teşkil etmektedir.
Türkiye’de ticari, sınai, zirai veya serbest meslek faaliyeti çerçevesinde konut teslimleri katma değer vergisine tabidir. Bu faaliyetler dışında konut müzayede satışına konu edilirse katma değer vergisine tabi olup; bunun dışındaki konut teslimleri katma değer vergisi uygulanmasına girmemektedir.
Diğer bir ifade ile gerçek kişilerin konut alış ve satışlarında katma değer vergisi uygulanmamaktadır.
Öteden beri gayrimenkul teslimlerinde;
- 150 metrekarenin altındaki konutlar için % 1
- 150 metrekarenin üstü konutlar için % 18
- Konut dışındaki gayrimenkuller için % 18 oranında katma değer vergisi uygulanmakta iken
Bu defa 24.12.2012 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile bu uygulama 01.01.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değiştirilmiştir.
Anılan Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile mal ve hizmetlere uygulanacak KDV oranlarını belirleyen 24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan mal ve hizmetlere uygulanacak katma değer vergisi oranlarının tespitine ilişkin kararın 1.maddesine aşağıdaki (6) numaralı fıkra eklenmiştir:
“…
(6) (1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunukapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
- a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı, (%8)
b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendindebelirtilen vergi oranı, (%18)uygulanır.” - 150 M2 ALTINDAKİ KONUTLARDA % 1 KATMA DEĞER VERGİSİ UYGULAMA KOŞULLARI
Bakanlar Kurulu Kararından önce kdv oranının tespitinde sadece konutun 150 metrekarenin altında olup olmadığına dikkat edilmekte idi.
Fakat yeni uygulama ile % 1 kdv oranına tabi 150 m²nin altındaki konutlar için
- Büyükşehir belediyesi sınırları içinde olup olmadığı önem taşımaktadır. Yeni kdv oranları sadece Büyükşehir belediyesi sınırları içinde olan 150 metrekarenin altındaki konutlara arsa değeri ile ilişkilendirilerek uygulanacaktır. Konut eğer büyükşehir belediyesi sınırları dışında ise %1 oranı uygulanmaya devam edilecektir.
- Kdv oranının hesabında ayrıca dikkat edilmesi gereken yapı ruhsatı ve kamu kurum ve kuruluşları ile bu kurumların iştirakleri tarafından açılacak konut ihalelerinin tarihidir. Eğer inşaat ruhsatı 01.01.2013’ ten sonra alındı ise yeni düzenleme, bu tarihten önce alınmış ise eski katma değer vergisi oranı olan % 1 geçerli olacaktır. Yine aynı şekilde kamu kurum
ve kuruluşları ile bu kurumların iştirakleri tarafından açılacak konut ihalelerinde 01.01.2013 tarihi dikkate alınacak olup, bu tarihten önce açılmış ihalelerde teslim tarihi ne zaman olursa olsun eski oranlara, ihale tarihi 01.01.2013 ‘den sonra ise yeni düzenlemeye tabi olacağı açıktır.
- Bir diğer kıstas ise; 150 metrekare altındaki konutun 6306 sayılı afet riski altındaki bölgelere ilişkin yasa kapsamında olup olmadığıdır. Eğer söz konusu 150 metrekarenin altındaki konut bu kanun kapsamında, riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı kategorisindeki bir konut ise yeni katma değer vergisi oranları bunlara uygulanmayacak olup, eskiden olduğu gibi %1 oranı ile devam edilecektir.
- Teslime konu edilen konutun inşaat sınıfı lüks ve birinci sınıf ise yeni vergi oranları, eğer ikinci, üçüncü veya basit inşaat sınıfında ise eski katma değer vergisi oranları uygulanmaya devam edilecektir.
- Katma değer vergisi oranının tespitine yönelik en son kriter ise emlak vergisi değerleri ile ilgili olan kriterdir. Teslim konusu konutun yapı ruhsatının alındığı tarihte üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 29.maddesine istinaden tespit edilen;
- Metre kare birim değeri 500 TL ye kadar (dahil ) ………%1
- Metre kare birim değeri 500 TL ve 999 TL ( dahil )……..%8
- Metre kare birim değeri 1.000 TL ve üstü…………….. % 18
olarak katma değer vergisi uygulanacaktır.
Ancak son maddede bahsedilen metre kare birim değerlerine uygun katma değer vergisi oranlarının uygulanabilmesi için yukarıda sayılan tüm şartların sağlanması gerekmektedir. 150 metrekarenin altındaki konut bu kriterlerden herhangi birini sağlamıyorsa Katma Değer Vergisi oranı % 1 olacaktır.
Nitekim konu ile ilgili İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen 05.06.2014 tarih 39044742.28.1578 sayılı KDV özelgesinde;
“ İlgide kayıtlı özelge talep formunuzda; 700.000.-TL bedelle 350 m² arsa alındığı, arsa m² birim fiyatının 2000.- TL'ye tekabül ettiği, bu arsa üzerine yapılan konut inşaatının ruhsatta II. sınıf inşaat olarak göründüğü, bu mevkide emlak vergisi m² birim fiyatının 500.-TL'nin altında kaldığı belirtilerek, söz konusu dairelerin tesliminin hangi bedel üzerinden faturalandırılacağı ve uygulanacak KDV oranları hakkında tereddüt hasıl olduğundan Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
…
Buna göre, yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden sonra alınmış olsa dahi ikinci sınıf inşaat olarak yapılan ve üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri beş yüz TL nin altında kalan konutlardan net alanı
150 m² ye kadar olanların tesliminde (%1), net alanı 150 m² yi aşanların tesliminde (%18) oranında KDV uygulanması gerekmektedir.” denilmektedir.
Görüldüğü üzere bahsi geçen yapı ruhsatının tarihi her ne kadar 01.01.2013 tarihinden sonra olsa da
diğer kriterlere uymadığı için 150 m² ye kadar olan konutlarda %1 , 150 m²üstü konutlar için ise
% 18 uygulanacağı belirtilmiştir.
Yukarıda da bahsettiğimiz üzere söz konusu değişiklik 150 m²altındaki konut teslimleri için geçerli olup, 150 m² üstü konut teslimlerinde ve diğer gayrimenkul teslimlerinde ise eskiden olduğu gibi
% 18 oranı uygulanmaya devam edilecektir.
III. SONUÇ
150 metre kare altındaki konutlarda uygulanacak katma değer vergisi oranının % 8 veya % 18 olabilmesi için ;
- söz konusu konutun büyükşehir belediye sınırları içinde olması,
- yapı ruhsat tarihi 01.01.2013 tarihinden sonraki bir tarihi taşıması ,
- konutun 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Bölgelere İlişkin yasa kapsamında riskli alan, rezerv yapı alanı veya riskli yapı kategorisinde bulunmaması ,
- inşaat sınıfının lüks ve birinci sınıf olması gibi kriterleri taşıması,
- 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değerlerinin de 500 TL ve üstünde m² birim fiyatına sahip olması gerekmektedir.
Yukarıda bahsedilen tüm şartların sağlanması halinde 150 metrekarenin altındaki konutların teslimin de arsa değerine bağlı olarak % 8 veya % 18 oranlarında katma değer vergisi ödenmesi söz konusu olacaktır.